C’est quoi un bon de visite ? Tout comprendre avant d’acheter ou visiter un bien immobilier…
Vous vous apprêtez à visiter un bien immobilier avec un agent et celui-ci vous présente un bon de visite à signer ? Ce document soulève souvent de nombreuses questions chez les acheteurs comme chez les vendeurs… Mais quelle est sa véritable utilité ? Quelles sont exactement les obligations après l'avoir signé ? Et comment ce document protège-t-il les intérêts de chaque partie ?
Dans cet article, nous décryptons tous les aspects du bon de visite immobilier pour vous aider à bien comprendre ses enjeux et à aborder vos transactions en toute sérénité.
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Le bon de visite : une étape clé dans votre transaction immobilière
Il faut savoir que le bon de visite joue un rôle central dans le processus de transaction entre acquéreurs et vendeurs lors d’une vente immobilière. Celui-ci atteste du passage des acquéreurs et sécurise la transparence de chaque étape.
Pour les agents immobiliers et mandataires, il constitue un élément de preuve incontournable pour protéger leurs honoraires en cas de litige et rétablir leur droit à commission lors de la vente du bien.
Qu’est-ce qu’un bon de visite immobilier ?
Le bon de visite immobilier est un document écrit que l’agent immobilier fait signer à tout acquéreur potentiel, lors de la première visite d’un bien immobilier. Il atteste formellement que l’acquéreur a bien découvert le logement par l’entremise de l’agence ou du professionnel mandaté.
À quoi sert-il ?
- À prouver le travail réalisé par l’agent immobilier dans le cadre du mandat de vente.
- À sécuriser la relation contractuelle entre vendeur, acquéreur et professionnel.
- À assurer la protection du droit à commission de l’agence immobilière.
Concrètement, il ne s’agit pas d’un acte d’engagement à acheter, mais d’un simple accusé de réception de visite du bien.
Que contient un bon de visite ?
Un bon de visite contient en général :
- Les coordonnées précises de tous les acheteurs ayant visité le bien.
- L’adresse exacte du logement visité.
- Les références du mandat (numéro de mandat, nom de l’agence).
- La date de la visite.
- La signature de tous les visiteurs.
- Les informations relatives au professionnel ou à l’agence immobilière.
- Parfois, des mentions relatives à la durée de validité ou à l’engagement de ne pas traiter en direct avec le vendeur.
Cette liste de conditions vise à garantir la traçabilité et l'intégrité du processus de visite, tout en respectant la réglementation sur la protection des données personnelles.
Le bon de visite est-il obligatoire ?
Le bon de visite n’est pas obligatoire. La loi n’impose pas sa signature, mais en pratique, il fait partie des usages professionnels, notamment pour les agences immobilières bien organisées comme Transaxia par exemple, et les réseaux immobiliers structurés.
Sa fonction de preuve reste cependant capitale en cas de litige sur l’origine d’un acquéreur ou sur la justification de la commission de l’agent.
Bon de visite et mandat : quelle articulation ?
Le bon de visite tire toute sa portée de son articulation avec le mandat immobilier (mandat de vente ou mandat de recherche).
Mandat de vente
- L’agent immobilier agit au nom d’un vendeur, avec ou sans exclusivité.
- Le bon de visite vient attester que l’acquéreur a été présenté au vendeur par les soins de l’agent.
Mandat de recherche
- L’agent immobilier accompagne l’acquéreur dans sa recherche.
- Dans ce cas, si le client court-circuite l’agent, l’acquéreur lui-même pourrait être redevable de dommages et intérêts.
Types de mandat et conséquences
Mandat de vente exclusif, honoraires et vente immobilière
Il est important de rappeler que le bon de visite s’articule toujours avec le mandat de vente choisi : dans le cas d’un mandat de vente exclusif, seul le professionnel mandaté dispose du droit de commercialiser et de vendre le bien.
Cela renforce la valeur probante du bon de visite pour exiger le paiement des honoraires si la transaction s’effectue grâce à l’agence. Pour le vendeur, bien choisir entre mandat simple, mandat de vente exclusif ou semi-exclusif permet de cadrer clairement la gestion des visites et la rémunération des agences immobilières.
Quel est exactement la portée juridique d’un bon de visite ?
C’est la question centrale pour les professionnels comme pour les particuliers. La jurisprudence et la pratique rappellent que le bon de visite n’a pas valeur de contrat : c’est un début de preuve du travail de l’agent, mais pas un engagement d’acheter ou de vendre.
- Le bon de visite ne se substitue pas au mandat ni ne le remplace.
- Il n’ouvre pas, de lui-même, un droit à commission ou à indemnisation (Cass. com. 23.09.2014).
- Signé, il permet au professionnel de l’immobilier (l’agent immo) d’étayer une demande de commission, notamment si la vente se fait « dans le dos » de l’agence.
Cas de litige :
- Par exemple, si un agent immobilier Transaxia titulaire d’un mandat (surtout exclusif) constate que l’acquéreur passe en direct avec le vendeur, il peut se servir du bon de visite comme preuve pour réclamer des dommages et intérêts au vendeur.
- Concernant l’acquéreur, c’est seulement en cas de mandat de recherche ou de manœuvres frauduleuses qu’il pourrait être mis en cause.
Bon de visite : droits et obligations des parties
Pour l’agent immobilier
- Sécurise son droit à commission.
- Démontre les diligences accomplies (essentiel pour le mandat exclusif).
- Peut, en cas de litige, justifier une action contre un vendeur « court-circuitant ».
Pour le vendeur
- Garantit la transparence vis-à-vis de l’agent, surtout s’il a confié un mandat exclusif.
- Expose à des dommages et intérêts vis-à-vis de l’agent en cas de vente directe avec un acheteur présenté par ce dernier.
Pour l’acheteur
- Simple reconnaissance de visite.
- Aucun engagement d’achat.
- En cas de mandat de recherche signé avec l’agence, possibilité d’être redevable de frais si la vente se fait en dehors du professionnel.
Les erreurs fréquentes autour du bon de visite
- Penser que la signature du bon de visite engage forcément à acheter : Faux, c’est uniquement un accusé de réception de visite.
- Croire qu’il protège systématiquement contre la perte de commission : Faux, le mandat prime en toute circonstance.
- Oublier de renseigner le numéro du mandat : Risque de nullité ou d’inefficacité probatoire.
- Sous-estimer son utilité en cas de mandat simple : Même hors exclusivité, il permet de suivre et prouver l’action de l’agent.
Durée de validité et conservation du bon de visite
La durée de validité du bon de visite n’est pas juridiquement encadrée et dépend surtout du mandat associé : elle va généralement de la durée de vie du mandat, plus un délai raisonnable de prescription en cas de litige (jusqu’à 5 ans).
La conservation des bons signés est donc cruciale pour les agences immobilières, tant pour justifier la traçabilité de leur travail que pour préserver leurs droits en cas de contentieux.
Modèle type de bon de visite
Un modèle de bon de visite standardisé doit contenir :
- Titres et mentions claires d’identification de l’agence/l’agent immobilier
- Coordonnées du/des visiteurs (nom, prénom…)
- Adresse précise du bien visité (ex : 452. Rue de Montbarrois, Orléans 45000)
- Date de la visite
- Référence mandat
- Clause signalant la simple valeur de preuve du document
- Signature de toutes les parties (agent immobilier + visiteur du bien immo)
Conseils pratiques pour les acheteurs et les vendeurs
Pour l’acheteur :
- Demandez systématiquement une copie du bon signé.
- Lisez les mentions figurant éventuelles sur l’engagement à ne pas traiter en direct.
- Prenez connaissance du type de mandat dont dispose l’agence (mandat simple, mandat semi-exclusif, mandat exclusif ?).
- En cas de mandat de recherche personnellement signé, soyez prudent quant aux obligations encourues.
Pour le vendeur :
- Exigez de l’agence un relevé régulier des visites réalisées.
- Assurez-vous des conséquences prévues en cas de « vente directe » dans le mandat.
- Vérifiez l’exactitude des informations et la traçabilité de chaque visiteur présenté.
Cas particuliers et jurisprudences
- La Cour de cassation (14 novembre 2000, n° 98-10.629) a confirmé qu’un agent immobilier peut avoir droit à sa commission même avec un mandat non exclusif, dès lors qu’il est prouvé qu’il a bien présenté le bien à l’acheteur. Les juges ont reconnu qu’un simple bon de visite pouvait suffire comme preuve, même si la vente avait été conclue 19 mois plus tard et pour un prix inférieur.
- Le bon de visite, même non obligatoire, reste donc conseillé pour prévenir toute contestation.
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FAQ – D’autres questions fréquentes concernant le bon de visite immobilier
Peut-on refuser de signer un bon de visite ?
Il est possible de refuser, mais la plupart des agences ne permettront pas d’effectuer la visite sans signature, car cela compromettrait leur mode de preuve et leur sécurité professionnelle. Autant vous dire que ce n’est donc pas vraiment envisageable si vous souhaitez visiter le bien.
Que risque un vendeur en cas de « court-circuitage » de l’agence ?
En cas de mandat exclusif et si la vente se fait avec un acheteur présenté par l’agent (preuves à l’appui), le vendeur peut être contraint d’indemniser l’agent à hauteur de la commission prévue.
