Prêt à investir ? Ce qu’il faut comprendre avant de passer à l’action…
Vous souhaitez investir dans le locatif mais vous vous posez beaucoup de questions ? Vous aimeriez comprendre les enjeux, les avantages, et les bonnes étapes à suivre pour construire un projet rentable et sécurisé ? Dans notre article, nous répondons à toutes vos questions, point par point, pour vous aider à vous lancer dans un projet d’investissement locatif complétement maîtrisé !
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Qu’est-ce que l’investissement locatif ? On vous explique tout.
L’investissement locatif consiste à acquérir un bien immobilier dans le but de le louer à un tiers, afin de percevoir des revenus réguliers grâce aux loyers. Cette stratégie s’adresse aussi bien aux particuliers qu’aux professionnels, et s’applique autant aux appartements et maisons qu’aux parkings, commerces, bureaux, caves, immeubles de rapport…
Contrairement à l’achat d’une résidence principale, il ne s’agit pas d’habiter le bien, mais de le proposer à la location (vide (donc non-meublée), meublée, saisonnière, longue durée, etc.).
Ainsi, l’investisseur tire profit de :
- Constitution d’un patrimoine : financé en partie, voire complètement, par les loyers perçus
- Optimisation fiscale : déductions possibles et accès à des dispositifs de défiscalisation selon le bien et le dispositif choisi
- Revenus locatifs : complètent ou remplacent d’autres sources de revenus
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Les grands objectifs de l’investissement immobilier locatif
Vouloir investir dans le locatif offre plusieurs objectifs, notamment les suivants :
- Générer des revenus complémentaires
- Préparer sa retraite grâce à des loyers réguliers
- Transmettre un patrimoine immobilier à ses proches
- Anticiper une future résidence principale (ex : acheter pour loger un enfant étudiant)
- Profiter d'une valorisation du bien via une possible plus-value lors de la revente
Vous débutez dans l’immobilier et vous vous posez encore des questions sur l’achat d’un premier bien ? On vous explique tout pas à pas dans notre article dédié : Votre guide pour l’achat de votre premier bien immobilier
À qui s’adresse l’investissement locatif ?
Tout le monde peut investir dans l’immobilier locatif (que vous soyez célibataire, en couple, marié…), même sans apport conséquent. Le financement se fait bien souvent à crédit, les loyers servis permettant de rembourser une grande partie ou l’intégralité de l’emprunt, créant ainsi un effet de levier très recherché.
Quels types de biens et de locations choisir ?
- Biens immobiliers : appartement, maison individuelle, immeuble, parking, locaux commerciaux, etc.
- Formes de location : vide, meublée, location saisonnière, colocation, location à usage commercial, étudiants, etc.
- Neuf ou ancien : chacun présentant ses avantages (dispositifs fiscaux, travaux, emplacement, rendement…)
Vous hésitez entre investir dans le neuf ou dans l’ancien ? Pour vous guider au mieux dans vos démarches, nous avons aussi pensé à vous préparer un article comparatif. Cliquez juste ici pour découvrir les points forts et limites de ces 2 solutions !
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Les différents régimes fiscaux et dispositifs
Plusieurs dispositifs fiscaux existent pour investir dans l’immobilier locatif :
- Dispositif Pinel, Denormandie, Loc’Avantages, Loi Malraux, déficit foncier pour l’ancien, LMNP...
- Bon à savoir* : le choix du régime (location vide ou meublée) influencera le montant des déductions fiscales et le type de charges imputables.
Pour rester à jour sur ces différents avantages fiscaux, n’hésitez pas à vous rendre sur le site officiel du gouvernement : Economie.gouv.fr
Comment fonctionne l’investissement locatif ?
- Recherche et sélection du bien selon le type de location envisagée et la demande locale
- Montage du financement : taux d’endettement, assurance, apport, capacité d’emprunt
- Travaux éventuels pour valoriser le bien ou remplir les critères d'un dispositif fiscal
- Mise en location : choix entre gestion directe ou gestion par une de nos agences immobilières Transaxia
- Perception des loyers pour rembourser le crédit, couvrir les charges, puis générer un surplus et potentiellement une plus-value à la revente
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Quels sont les avantages ?
Il existe de nombreux avantages de se lancer dans l’investissement locatif, et nous vous les citons tous :
- Effet de levier du crédit
- Patrimoine valorisé souvent en partie financé par autrui
- Complément de revenus
- Rente à long terme ou revente avec plus-value
- Optimisation fiscale grâce à la déduction des charges ou aux dispositifs de défiscalisation
- Possibilité d’utilisation familiale (logement pour un proche, enfant étudiant…)
Et quels sont les risques à connaître concernant l’investissement locatif ?
L’investissement locatif, s’il présente de multiples atouts, comporte également certains risques :
- Vacance locative (périodes sans locataire)
- Impayés de loyers
- Mauvaise gestion ou sélection du locataire
- Frais annexes et charges imprévues
- Risques de moins-value à la revente selon la conjoncture immobilière
- Contraintes réglementaires (fiscalité changeante, normes énergétiques, etc.)
Pour sécuriser son projet, il est essentiel de se former, de s’entourer de professionnels (d'agents immobiliers Transaxia et notaires par exemple), afin d’analyser la rentabilité du bien avant d’investir.
Le mécanisme de l’effet de levier
Grâce à l’emprunt, vous pouvez investir une somme supérieure à votre apport personnel, laissant le remboursement majoritairement financé par le locataire. Au fil des ans, vous dégagez ainsi un patrimoine « sur mesure » sans avoir immobilisé beaucoup de cash dès le départ.
Les 6 étapes clés pour réussir son investissement locatif :
- Définir son projet et ses objectifs
- Étudier le marché immobilier locatif local et cibler la bonne zone
- Calculer la rentabilité attendue et anticiper les charges
- Choisir un dispositif de défiscalisation adapté
- Soigner la gestion locative
- Faire appel à Transaxia pour sécuriser la gestion ou la mise en location
Transaxia à vos côtés : votre projet immobilier mérite un accompagnement sur-mesure
Pour donner toutes les chances de succès à votre projet, faites-vous accompagner par l’un de nos conseillers immobiliers : étude de la rentabilité, sélection du bien, suivi des travaux, mise en location, montage du financement…
Notre expertise locale et notre réseau national facilitent chaque étape de votre investissement, que vous soyez débutant ou expérimenté (et que ce soit pour de l’achat ou de la vente, comme pour la location, etc…).
Votre parcours d’investisseur commence ici… Et nos agents immobiliers se feront un plaisir de vous accompagner tout au long de votre projet !
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FAQ sur l’investissement locatif
Le particulier peut-il le faire seul ?
Oui, mais l’accompagnement par un professionnel immobilier Transaxia permet de sécuriser toutes les étapes, d’optimiser le rendement et de gagner du temps.
Quels sont les principaux frais à prévoir ?
Frais de notaire, travaux éventuels, charges de copropriété, taxe foncière, assurances et éventuels frais d’agence.
Quel est l’investissement locatif le plus rentable ?
La location meublée reste la plus rentable en 2025, notamment grâce à une forte demande des étudiants, jeunes actifs et professionnels en mobilité.
Le rendement brut d’un studio meublé ou d’une colocation de plusieurs chambres peut dépasser 6%, et même 8 à 10% pour des places de parking ou des garages bien situés. Ce type d’investissement bénéficie aussi d’une fiscalité particulièrement avantageuse, comme le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
Quel est l’apport moyen pour un investissement locatif en 2025 ?
En 2025, l’apport personnel moyen pour un investissement locatif en France s’établit autour de 33 300 €, soit environ 18 % du prix d’achat pour un bien de 60 m².
Il est toujours possible de trouver des financements à 110 % pour certains profils, mais un apport entre 10 et 20 % reste la norme pour obtenir les meilleurs taux.
Quel type de bien se loue le mieux ?
Les petites surfaces : les studios, T1/T2 et appartements bien situés en centre-ville (près des universités, gares ou zones d’emploi) ou adaptés à la colocation sont les plus demandés.
En 2025, les T2 et T3 se louent très rapidement, tout comme la colocation, idéale dans les métropoles étudiantes. Les biens rénovés et disposant d’un bon DPE (performance énergétique) sont aussi privilégiés par les locataires.
Quel est le rendement locatif d’un appartement ?
Le rendement locatif brut moyen en France en 2025 est d’environ 5,9 %.
Il varie généralement de 5 à 7 % selon le type de bien, son emplacement et sa gestion (meublé ou vide, centre-ville, colocation…). Le rendement net, après charges, impôts et vacances locatives, se situe plutôt entre 3 % et 5 %.
Qu’est-ce la règle des 70 pour un investissement locatif ?
La « règle des 70 » est un principe utilisé par les banques : pour accorder un crédit, elles estiment que les mensualités de remboursement ne doivent pas dépasser 70 % des loyers perçus sur l’investissement locatif.
*Les 30% restants concernent ces autres types de charges : taxe foncière, copropriété, vacance locative, assurances…
Respecter cette règle montre à la banque que votre projet s’autofinance et que vous maîtrisez le risque d’endettement (un véritable atout si vous souhaitez enchaîner d’autres investissements immobiliers par la suite).
