Pourquoi s’intéresser à l’investissement locatif dans l’ancien ?
Vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif ancien et souhaitez savoir quels sont les pièges à éviter pour réussir votre projet en toute sérénité ? Dans cet article, Transaxia vous explique tout ce que vous devez absolument savoir !
L’immobilier ancien attire chaque année davantage d’investisseurs en quête de rentabilité, d’accessibilité, d’avantages fiscaux et de valorisation à long terme.
Profiter d’un marché plus vaste, de prix d’achat décotés et de dispositifs fiscaux avantageux permet à chacun de bâtir un patrimoine immobilier solide tout en générant des revenus complémentaires.
Tous les biens immobiliers en vente sur notre site Transaxia.
Pourquoi choisir l’immobilier ancien pour investir ?
Un marché riche en opportunités
- Plus grande disponibilité : l’immobilier ancien représente la majorité de l’offre sur le marché français, ce qui multiplie les choix de localisation, de surfaces et de profils de biens.
- Accessibilité budgétaire : le prix d’achat au mètre carré est en moyenne 10 à 30% inférieur à celui du neuf. Cela permet, à budget égal, d’acquérir une surface plus importante ou de choisir un emplacement plus central.
- Potentiel de négociation : de nombreux biens anciens sont à rénover ou à rafraîchir, ce qui permet de négocier davantage le prix d’achat et d’optimiser votre rendement à la revente.
Une rentabilité souvent supérieure au neuf
- Meilleur rendement locatif : il est courant de dépasser 6% de rendement brut annuel dans l’ancien avec travaux, contre 3-4% dans le neuf.
- Plus-value potentielle : la valorisation par la rénovation ou la reconfiguration du bien permet de viser une hausse du prix de revente supérieure à la moyenne du marché.
- Flexibilité : l’ancien offre plus de liberté pour adapter le bien au mode de location (colocation, location meublée, saisonnière…).
Ces revenus locatifs peuvent constituer une source stable de complément de revenu, tout en profitant d’une stratégie de défiscalisation adaptée.
Une localisation stratégique et une forte demande !
- Des emplacements au cœur des villes : contrairement au neuf, l’ancien se situe souvent en centre ou proche-centre, là où la demande locative est la plus forte, réduisant ainsi le risque de vacance locative.
Acheter un bien immo bien situé et rapidement loué vous permet de rentabiliser plus vite votre investissement, surtout dans un marché immobilier aussi compétitif qu’en 2025.
- Patrimoine architectural : nombre de biens anciens possèdent un cachet recherché (hauteur sous plafond, moulures, cheminées…) qui attire des locataires prêts à payer un loyer premium.
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Les principaux dispositifs fiscaux à connaître
Investir dans l’ancien permet, sous conditions, de bénéficier de plusieurs dispositifs de réduction d’impôts.
Les plus utilisés sont les suivantes ;
La « Loi Denormandie »
- Objectif : favoriser la rénovation de logements anciens dans certains centres-villes ou quartiers dégradés.
- Fonctionnement : réduction d’impôt jusqu’à 21% du prix du bien et des travaux, selon la durée de mise en location (6, 9 ou 12 ans).
Conditions :
- Achat d’un bien nécessitant au moins 25% de travaux par rapport au coût global
- Localisation dans une commune éligible (source sur le site officiel du service-public.fr)
- Engagement de louer nu à des locataires sous plafonds de ressources
Le dispositif Loc’Avantages et convention Anah
- Avantage : réduction d’impôt entre 15% et 65% si vous louez à un loyer abordable, à des locataires sous conditions de revenus et signez une convention avec l’Anah.
- Engagement : location nue pendant 6 à 9 ans selon la convention, performance énergétique minimale requise (classe E minimum actuellement).
La loi Malraux
- Réservée aux immeubles à rénover dans certains secteurs patrimoniaux (sites classés : SPR, ZPPAUP…)
- Avantage : réduction d’impôt de 22% ou 30% sur le montant des travaux, plafonnée à 400 000€ sur 4 ans.
- Location du bien nu comme résidence principale sur au moins 9 ans obligatoire.
Régime du déficit foncier
- Principe : possibilité de déduire les charges et travaux de vos revenus fonciers, et jusqu’à 10 700 € de votre revenu global annuel, ce qui réduit mécaniquement votre impôt en cas de lourds travaux.
- Souplesse : applicable à tout bien ancien mis en location nue (hors dispositifs Pinel, Denormandie, Malraux sur la même période).
Statut LMNP dans l’ancien
- Location meublée : possibilité de déclarer au régime réel et d’amortir votre bien ancien, réduisant fortement voire annulant votre impôt sur les loyers encaissés.
- Idéal pour maximiser la rentabilité sur les petites surfaces ou les segments étudiants/tourisme.
À savoir : Les dispositifs Pinel ancien et Cosse « Louer abordable » sont également envisageables, mais sous conditions plus restrictives. Se référer à Economie.gouv.fr pour une veille à jour.
Étapes clés d’un investissement locatif dans l’ancien
Définissez votre objectif d’investissement
- Recherche de revenus complémentaires, de plus-value ou de protection contre l’inflation ?
- Préparer la retraite, aider un proche, optimiser sa fiscalité ?
Autant de stratégies qui vont impacter le choix du bien, du régime fiscal, et de la zone géographique.
Sélectionnez le bon emplacement
- Analyse de la demande locative locale
- Accessibilité (transports, écoles, commerces…)
- Vérifiez s’il existe ou non des risques de vacance locative dans la zone ciblée
L’astuce Transaxia : consultez nos guides régionaux, ou demandez à contactez nos conseillers immobiliers locaux pour une estimation précise de la demande dans votre secteur.
Estimez le potentiel de valorisation et préparez votre financement
- Calcul du rendement brut/net (loyer annuel / prix d’achat + frais)
- Prendre en compte les charges, la fiscalité, l’éventuel coût du crédit, l’assurance, la future taxe foncière, la possible plus-value à la revente
- Point sur le financement : apport personnel, conditions d’emprunt, négociation du taux, durée, frais annexes
Chiffrez les travaux et sélectionnez des professionnels
- Prévoyez systématiquement un « budget travaux » dans l’ancien (mise aux normes, amélioration énergétique, rafraîchissement…).
- Faites réaliser des devis précis et préférez des entreprises qualifiées RGE (nécessaire pour certaines aides publiques et revalorisation du DPE).
*Bon à savoir : en rénovant, vous augmentez à la fois la valeur du bien et son attractivité pour les locataires, tout en accédant à certaines aides publiques.
Optimisez votre régime fiscal
- Comparez les dispositifs et choisissez le plus adapté à votre profil (voir paragraphes ci-dessus).
- Faites-vous accompagner si besoin d’un professionnel Transaxia, pour sécuriser votre stratégie fiscale.
- Vérifiez la compatibilité entre plusieurs régimes (ex : déficit foncier + Denormandie ou Malraux non cumulables).
Gestion locative et sélection du locataire
- Confiez la gestion à une agence Transaxia si vous recherchez la tranquillité, ou gérez en direct pour maximiser la rentabilité.
- Soyez attentif au choix du locataire, à la rédaction du bail, à l’obligation d’assurance, à l’entretien courant.
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Suivez la valorisation sur le long terme
- Anticipez les évolutions légales (évolutions du DPE, nouvelles normes énergétiques, obligations de rénovation…)
- Pensez à la revente : travaux/opportunité, plus-value éventuelle, stratégie patrimoniale globale
Les points forts de l’investissement locatif ancien
- Prix plus abordable que le neuf
- Rendement locatif potentiellement supérieur
- Dispositifs fiscaux multiples et cumulative (sous conditions)
- Grand choix d’emplacements « stratégiques » (centre-ville, zones urbaines tendues, quartiers à forte valeur patrimoniale)
- Valorisation possible via travaux de rénovation
- Marché locatif dynamique, surtout dans les centres urbains et zones étudiantes
Les points à surveiller et pièges à éviter
- Frais d’acquisition souvent plus élevés (notaire, travaux)
- Conformité aux règles d’urbanisme/localisation : certains dispositifs fiscaux requièrent un zonage spécifique ou une convention avec l’Anah.
- Gestion locative : anticiper les impayés, la vacance et le turn-over.
- État du bien : attention aux travaux cachés, à la copropriété, au diagnostic de performance énergétique (DPE) qui impacte la location dès 2025.
Investissez sereinement avec une agence Transaxia à vos côtés !
Que vous envisagiez un premier investissement locatif, la constitution d’un patrimoine en vue de préparer votre retraite, l’optimisation de votre fiscalité ou la valorisation d’un bien ancien, chaque projet immobilier mérite un accompagnement personnalisé et de qualité. Et c’est ce que nous proposons.
Chez Transaxia, nos conseillers sont à vos côtés à chaque étape pour vous guider, sécuriser vos choix et maximiser la réussite de votre démarche : étude de rentabilité, sélection du bien, montage du financement, conseils, gestion locative, louer, vendre, revendre…
Grâce à notre expertise du marché local et notre réseau national, nous vous aidons à concrétiser en toute sérénité, quelle que soit votre ambition immobilière.
N’attendez plus pour donner vie à vos projets : faites confiance à l’équipe Transaxia pour bâtir votre réussite immobilière, investir intelligemment et avancer avec un partenaire engagé à vos côtés.
D’autres questions fréquentes concernant l’investissement immobilier locatif…
Quels frais doit-on anticiper ?
Outre le prix du bien : les frais de notaire (plus élevés que dans le neuf) sont à prendre en compte, travaux, taxes locales, charges de copropriété, gestion ou assurance loyers impayés.
En savoir plus sur les frais de notaire.
Quel type de location rapporte le plus ?
La location meublée, notamment en courte durée ou colocation, offre souvent une rentabilité supérieure par rapport à la location vide classique.
Quel type de bien immobilier est le plus rentable pour un investissement immobilier locatif ?
Les petites surfaces (studios, T1/T2) en centre-ville ou à proximité des universités/gare sont généralement les plus rentables, car elles se louent bien et affichent de bons rendements.
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Qui peut bénéficier de la déduction pour investissement ?
Tout propriétaire bailleur effectuant des travaux peut bénéficier du mécanisme de déficit foncier, ou d’une réduction d’impôt grâce à certains dispositifs (Denormandie, Malraux, Loc’Avantages), s’il respecte les critères d’éligibilité définis par l’État.
Faut-il forcément déléguer la gestion locative à une agence immobilière ?
Ça dépend de votre temps, de votre expérience et du type du bien. En confiant la gestion à un agent Transaxia, vous profitez de leur expertise et de leur connaissance du terrain pour maximiser la rentabilité et limiter les risques.
